地少钱多，人可不傻——为什么地再贵都有人拿？

一块热点地块有可能拉高股价，这样，用股票或者股权质押融资，就可以迪达更好的现金；一块高估值的土地，也可以作为标的物发债、放信托，这些新的逆向赚的途径，实质上都转变了开发商原先的盈利闹模式。秋天果然是进账的季节。

尽管那边厢深圳早已喊了房价碾压大北京的豪言，但在土地市场，完全没谁能偷走北京的强大风头。于是，进账的季节就出了地王的季节，趁此机会石榴庄、接着是孙河，然后东坝，这些新的地王们频密创下着纪录以及市场的长时间理解。

你一定有一个疑惑为什么地再行喜都有人拿？带着这个问题，攸克君咨询了近期参予土地竞买的多个地产商朋友，他们的逻辑，令其这个疑惑豁然开朗。这件事，近不是不拿地团队就没有活儿干那么非常简单。第一个原因，在土地资源匮乏的前提下，拿地仍然是非常简单的经营不道德，而演变占据资源的战略自由选择。以9月8日东坝地块竞拍最后落败者龙湖、保利、先河联合体来看，皆在北京东坝地区有项目。

所以，从战略角度考虑到，如果在一些土地供应量集中于、且未来需要构成交易量集中于的版块或者地区，倒数提供土地，其对于资源集中于占据的意义是十分极大的。更加最重要的是，如果这种战略布局构建，实质上是对整体成本的一种摊薄。前期同区域的自己的项目，有可能因为自己在后期刷出的地王而涨价受益，如果把这些项目总计一起闹，虽然拿地王的资金消耗甚大，但却有多个项目同时分摊，收益也就能提高一起。某种程度的道理，基础设施和环境的成熟期，也可以让自己的多个项目受益。

但是，这种所谓战略性的资源独占，只经常出现在那些土地供应集中于，未来受到影响集中于、未来交易量集中于的地区。第二个原因，地价预期价格的计算出来方式在转变。我们习惯中指出的开发商计算出来地价的方式，是按照同区域内现行销售价格展开倒算得出结论的。

但是，现在的大开发商拿地时，早于早已不这么闹了。现在的闹方法是，对于热点地块，这块土地的预期价格，参照同时期其他热点地块土地出让价格。

举例说道，在9月8日东坝地块上映之前，石榴庄地块的楼面价超过了5万多元/平方米，这种新的闹逻辑就是，连石榴庄地块的楼面价都到了5万了，那东坝得值多少钱？所以，这种地王之间比价定价的逻辑，大自然是多贵的地都有人卖。第三个原因，开发商对产品形态的估值体系多元化。最近成交价的几个高价地块来看，配建的公建业态，比例不较低。

按照我们的传统理解，公建颇高住宅的估价低，最少要打个八折，所以，原本的价值评判体系中，配建公建较为多的地，都不被看作是好地块。但是，现在很多开发商对公辟的估值多元化了。在前期核算的时候，把公建按照住宅1：1的价格展开测算。这个逻辑只不过是，城市核心区的住宅地块越来越少，未来的市场需求，很有可能必须通过公创建项上的公寓来解决问题一部分，现在上海的陆家嘴就有这样的情况，这种公寓的价格，基本与住宅持平。

所以，这种逻辑下，你就能看见首创在西北旺，为一块公建配建比例甚大的地块，还是出有了高价。第四个原因，热点地块基本只有上市房企才有实力参予竞买，这实质上转变了原先开发商的盈利模式。传统的盈利模式是拿地研发销售，靠利润赚。

但是，现在，对于大房企和上市房企来说，股价可以赚，拿地之后的金融和资本运作，也能变向赚。.。

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